Bausparvertrag: 7 Gründe KEINEN abzuschließen oder zu KÜNDIGEN

LBS, Schwäbisch Hall, BHW. Bausparverträge gibt es wie Sand am Meer, kennt fast jede:r und fast genauso viele haben auch einen. Aber sind sie deshalb sinnvoll? Wir schauen uns an, wie Bausparverträge funktionieren, welche Fallstricke du kennen solltest, wie du deinen Bausparvertrag mit unserer kostenlosen Excel „Bausparrechner“ auf die absolut notwendige Probe stellst und welche Alternative es gibt!

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Beim Abschluss eines Bausparvertrags legst du eine Bausparsumme fest. Nehmen wir einmal an, die Bausparsumme würde 100.000 € betragen. Je nach Ausgestaltung des Bausparvertrags musst du 30 bis 50 % der Bausparsumme einzahlen, um zur sogenannten Zuteilungsreife zu gelangen. Hast du diesen Punkt erreicht, wird dir ein Bauspardarlehen zugeteilt.

Ein Bausparvertrag kann grundsätzlich in zwei Phasen unterteilt werden, in die Anspar- und in die Zuteilungsphase. Für die Ansparphase wird ein Guthabenzins festgelegt, mit dem du bis zur Erreichung der Zuteilung ansparst. Für die Zuteilungsphase – zu deren Beginn du ein Darlehen erhältst – wird dir ebenfalls ein Darlehenszins zugesichert.

Ein großes Problem des Bausparvertrags sind die sehr geringen Ansparzinsen. Damit Paul in zehn Jahren seinen 50.000 €-Kredit zu den vermeintlich günstigen Zinsen bekommen würde, müsste er 414 € pro Monat sparen. Paul spart also zehn Jahre lang 414 € zu 0,1 % Zinsen. Die Inflation liegt im historischen Durchschnitt bei 2 % und aktuell sogar höher. Das bedeutet im Umkehrschluss: Pauls Geld verliert dadurch erheblich an Wert. Er erleidet Vermögensverluste. Aber warum hat Paul diesen Weg bei so niedrigen Zinsen gewählt? Vermutlich, weil ihm gesagt wurde, dass sich die Sicherung niedriger Zinsen gerade in der jetzigen Phase stark steigender Zinsen lohnen würde, wenn er später bauen oder seine Wohnung renovieren möchte. Aber stimmt das wirklich?

Die Vorstellung, dass du dir mit einem Bausparvertrag ein günstiges Darlehen sicherst, stimmt nur selten. Denn weißt du heute, wie die Zinsen in 10 Jahren aussehen? Wohl eher nicht. Genauso gut könnte man auf den Jahrmarkt gehen und sich von einem Wahrsager die Zukunft vorhersagen lassen. Hätte Paul vor zehn Jahren einen Bausparvertrag abgeschlossen, wäre ihm dieser mit den gleichen Argumenten wie heute verkauft worden – gute Darlehenszinsen, um günstig zu finanzieren.

Doch wie sieht die Realität heute aus? Paul hätte einen Darlehenszins von 1,5 % gehabt und bekommt heute ohne den Bausparvertrag einen Kredit zu 3 %. Der Plan, auf die Zinsen beim Ansparen zu verzichten, um im Gegenzug ein günstiges Darlehen zu bekommen, ist also aufgegangen, zumindest aktuell. Vor geraumer Zeit hätte das noch ganz anders ausgesehen. Dann hätte Paul auch ohne Bausparvertrag deutlich günstigere Kredite bekommen. Aber jetzt, in der aktuellen Zeit, soll sich das Geschäft vermeintlich lohnen. Inwiefern das stimmt, rechnen wir weiter unten mal ganz genau nach.

Die nächsten Fallstricke bei einem Bausparvertrag sind die Höhe der Bausparsumme und die monatliche Sparrate.

Wie du vielleicht gemerkt hast, wurden bei der Einführung von Paul und seinem Bausparvertrag keine Sparrate genannt. Die Auflösung folgt. Wir wissen, dass Paul 414 € monatlich sparen müsste, um in zehn Jahren den Kredit zu erhalten. Tatsächlich wurde Paul aber empfohlen, mit 200 € zu starten. Das würde bedeuten, dass Paul erst in etwa 10 Jahren seinen Kredit abrufen könnte. Doch wann soll Paul dann anfangen, zu bauen – wenn er 40 Jahre alt ist? In der Praxis gibt es leider auch weitaus schlimmere Beispiele, bei denen der Bausparvertrag über 30 Jahre bespart werden müsste, damit eine Zuteilung erfolgen kann.

Zudem ist die Höhe der Bausparsumme im Bausparvertrag oft viel zu niedrig angesetzt. Welches Haus lässt sich denn heute mit 100.000 € finanzieren? In Deutschland sollte das bei den aktuellen Immobilienpreisen auf jeden Fall sehr schwierig werden. In der Praxis heißt dies: Paul muss ohnehin ein Darlehen zu den aktuell gültigen Konditionen aufnehmen – auch nachdem er bereits den vermeintlich vorteilhaften Bausparvertrag ausgezahlt bekommen hat.

Bei einem Bausparvertrag wird direkt zu Beginn 1 % der Bausparsumme als Abschlusskosten fällig. Für Paul heißt das, dass sein Vertrag mit 1.000 € Schulden startet. Angenommen, Paul würde bei 0 € starten und 414 € monatlich für 10 Jahre zu 0,1 % ansparen, dann hätte er 251 € an Zinsen erwirtschaftet. Demgegenüber stehen allerdings die 1.000 € Abschlusskosten. Paul hat also im Laufe von 10 Jahren 750€ Verlust gemacht – und das ohne die Inflation zu berücksichtigen.

Für den Abschluss eines Bausparvertrags wird oft mit Förderungen geworben. Und ja, Förderungen gibt es auch. Allerdings gilt das nicht für jeden Abschluss. Die sogenannte Wohnungsbauprämie beträgt 45 € pro Jahr und sie steht denjenigen zu, die unter 25.600 € brutto verdienen. Zumindest hier fallen viele aus dem Raster. Dieser vermeintliche Vorteil gilt also nur für die wenigsten.

Bloß weil man für einen Bausparvertrag eine zusätzliche staatliche Förderung bekommt, sind die Fallstricke, die du bisher kennengelernt hast, nicht behoben. In dem Artikel Riester Rente – 6 clevere Tipps, wie man optimal “riestert” haben wir uns u.a.  schon einmal mit der Riester-Rente in Verbindung mit Bausparverträgen beschäftigt. Schau mal rein, wenn du mehr erfahren möchtest.

Für den Abschluss eines Bausparvertrags wird oft mit Förderungen geworben. Und ja, Förderungen gibt es auch. Allerdings gilt das nicht für jeden Abschluss. Die sogenannte Wohnungsbauprämie beträgt 45 € pro Jahr und sie steht denjenigen zu, die unter 25.600 € brutto verdienen. Zumindest hier fallen viele aus dem Raster. Dieser vermeintliche Vorteil gilt also nur für die wenigsten.

Um zu überprüfen, ob du deinen Bausparvertrag kündigen solltest, gibt es zwei Möglichkeiten:

Dazu gehst du wie folgt vor:

Sammle die Auszüge der letzten Jahre zusammen sowie die Vertragsbedingungen, in denen du den Ansparzins und den effektiven Darlehenszins findest.

Sei ehrlich zu dir. Stell dir die Frage, ob du den Bausparvertrag zum reinen Sparen nutzen möchtest oder zum Bauen.

Sparen mit geringen Zinsen ist Unsinn, wie wir bereits festgestellt haben. Aber wie sieht es aus, wenn man das Darlehen in Anspruch nimmt? Zu diesem Zweck stellen wir dir unsere kostenlose Excel-Tabelle „Bausparrechner“ zur Verfügung, mit der du die Rentabilität deines Bausparvertrags überprüfen kannst.

In den allermeisten Fällen wird das Ergebnis bei korrekter Anwendung der genannten Vorgehensweise sein, dass du den Bausparvertrag kündigen solltest. Dabei gilt es, Kündigungsfristen zu beachten – und natürlich solltest du dein Geld dann auch in sinnvolle Alternativen investieren.

Wenn du weder die Zeit noch die Muße dafür hast, dich selbst um die Überprüfung deines Bausparvertrags zu kümmern, können wir das gerne für dich übernehmen. Dafür brauchen wir ebenfalls die oben genannten Unterlagen. Buche gerne einen Termin über unsere Online-Terminbuchung bei uns oder nimm vorab Kontakt auf.

Für die Ansparphase solltest du dein Geld kostengünstig in einen ETF-Sparplan anlegen. Dazu benötigst du, wenn du dich selbst darum kümmern möchtest, nur eine Kombination aus zwei ETFs, zum Beispiel zu 80 % einen MSCI World-ETF und zu 20 % einen Emerging Markets-ETF. Gute Anbieter sind hier beispielsweise iShares, SPDR und Xtrackers.

In vielen Fällen bietet sich ein sogenanntes Annuitätendarlehen an. Was sich dahinter verbirgt, kannst du gerne in unserem BauFi-Lexikon nachlesen. Da es aber noch andere sinnvolle Möglichkeiten gibt, empfiehlt es sich, eine:n unabhängige:n Baufinanzierungsexpert:in zu Rate zu ziehen. Diese:r wägt mit dir die Vor- und Nachteile der einzelnen Möglichkeiten ab, gibt dir wertvolle Tipps, worauf du beim Hauskauf achten solltest und begleitet dich bei der Baufinanzierung mit den Banken.

Lohnt es sich für Paul, Ende 2022 einen Bausparvertrag abzuschließen, um sich ein günstiges Darlehen zu sichern? Wir rechnen das Ganze mit unserer Excel-Tabelle „Bausparrechner“ durch.

Paul hat 100.000 € Bausparsumme. Nach zehn Jahren möchte er das Darlehen in Anspruch nehmen. Bei 0,1 % Ansparzins müsste er 414 € im Monat sparen.

Hätte Paul den Bausparvertrag nicht abgeschlossen, sondern die 414 € in ETFs investiert und damit im Schnitt 5 % pro Jahr erwirtschaftet, hätte er nach zehn Jahren rund 62.000 € (nach Steuern) angespart und nicht 50.000 €, wie er es mit dem Bausparvertrag getan hätte.

Ergo muss er nicht mehr einen 50.000 €-Kredit zu vermeintlich günstigen Konditionen aufnehmen, sondern nur noch 38.000 €. Dieser 38.000 €-Kredit müsste Darlehenszinsen von 7,21 % haben, damit es sich nicht für Paul lohnt. Ist es realistisch, dass die Zinsen so stark steigen? Wohl eher nicht!

Der Abschluss eines Bausparvertrages war noch nie sinnvoll, und auch die derzeit stark gestiegenen Zinsen und die damit verbundenen Kreditzinsen rechtfertigen auch heute noch keinen Abschluss. Umso sinnvoller ist es aber, zu prüfen, ob bestehende Bausparverträge weiterlaufen sollten. Nach diesem Artikel weißt du nicht nur, warum du die Finger von Bausparverträgen lassen solltest, sondern auch, wie du deinen Bausparvertrag selbst überprüfen kannst und welche lukrativen Alternativen für dich bereitstehen.